Образ будущего

Ипотечный бум: какие риски ждут россиян, купивших жилье в кредит

Россияне стали тщательнее рассчитывать свои возможности и оценивать финансовые риски, поэтому ипотечный рынок оживился. Но снижение доходов и низкий уровень демографии могут остановить рост кредитования.
Эксперты: Лилия Овчарова — директор по социальным исследованиям ВШЭ; Андрей Бархота — замруководителя аналитического центра Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).

*Техническая расшифровка эфира

Игорь Киценко: Здравствуйте, уважаемые радиослушатели. Это программа «Zoom» на радио СОЛЬ, у микрофона Игорь Киценко.

Сегодня поговорим на тему ипотеки. Ряд СМИ отмечают тот факт, что в России происходит ипотечный бум, но указывают на не очень положительные прогнозы, на результаты этого бума.

Сегодня попытаемся разобраться, есть ли действительно этот ипотечный бум, кто берет ипотеку, и чего ожидать от большого наплыва клиентов в отделения банков. Сам лично периодически наблюдаю, как в одном из отделений очень известного банка очень большое количество людей и, как мне сказали, все оформляют ипотеку.

Не так давно ЦБ снизил ключевую ставку. Вслед за этим ряд крупных кредитных организаций также понизили ставки на потребительские кредиты, на ипотечное кредитование. И все ринулись оформлять по выгодному предложению заветное жилье.

Приведу несколько цифр со ссылкой на федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования. Сотрудники данного агентства говорят, что на 39 процентов больше было выдано кредитных договоров именно ипотечного кредитования, чем в прошлом году. И на 19 процентов больше уровня 2014 года. У некоторый экспертов другие данные. Сегодня выслушаем несколько сторон.

Уважаемые радиослушатели, мой собеседник — заместитель руководителя аналитического центра Агентства ипотечного жилищного кредитования, Андрей Бархота.

Андрей, здравствуйте.

Андрей Бархота: Добрый день.

И.К.: Сегодня говорим об ипотечном буме. В ряде СМИ с такими заголовками выходят публикации, ссылаются на ваше агентство, на анализ, на сравнение с тем, что было в прошлом году, с тем, что было в 2014 году. По предварительным данным ваше агентство делает такую оценку, что идет большой рост. На чем основан данный предварительный анализ?

А.Б.: Мы подтверждаем имеющуюся тенденцию по сохранению высоких темпов роста ипотечного рынка. И, по нашим оценкам, предварительно в сентябре 2017 года было выдано около ста тысяч ипотечных кредитов на сумму от 180 до 190 миллиардов рублей.

Такую оценку мы даем приблизительно за три недели до выхода официальной статистики Банка России. Методологически мы ее получаем путем опроса крупнейших ипотечных кредиторов.

Не секрет, что рынок ипотечного кредитования имеет высокую концентрацию, на пять крупнейших ипотечных кредиторов приходится более 75 процентов рынка. Соответственно, опросив крупнейших кредиторов, мы имеем возможность приблизительно оценить объем всех выданных кредитов по всему рынку. Мы используем данные агентства Frank Research Group, которая является известным, авторитетным информационным поставщиком по розничным кредитным сегментам. На основе этого мы строим свою предварительную оценку.

И.К.: Понятно. Хорошо. На какие отрасли повлияет этот ипотечный бум? Что дальше начнет развиваться? Понятно, что заработают стройки. Несмотря на сообщения, что Ростехнадзор, начиная с первого октября текущего года, планирует по ряду регионов провести проверку саморегулируемых организаций. Некоторые, скажем так, могут ликвидировать, и строители могут остаться без работы. А тут ипотечный бум, и, как говорится, стройка попрет. На фоне таких разнополярных новостей можно утверждать, что стройке — быть?

А.Б.: Конечно же, стройке — быть. Мы можем с уверенностью утверждать, что жилищное строительство является одним из локомотивов роста всей экономики России. Эта отрасль имеет максимальный мультипликатор, то есть максимальное сильное воздействие на смежные отрасли.

Это связано с тем, что в процессе жилищного строительства подавляющее число строительных материалов отечественного производства. Соответственно, все, что производится в России, несет в себе максимальный мультипликатор относительно отечественного индустриального развития. Поэтому будут развиваться и смежные отрасли. Это прежде всего химическая промышленность, производство металлоконструкций, транспортная отрасль также получает новый импульс к развитию. Практически все отрасли. И, естественно, это сопровождается повышением уровня занятости, и доходов населения, — то есть это практически циклический процесс, он взаимосвязан и имеет тесную взаимозависимость.

По поводу Ростехнадзора. Это вполне обычный факт, и он подтверждает достаточно пристальное внимание к операционным процессам в строительстве. И здесь ничего сверхординарного мы не видим.

И.К.: То есть это нормально, и на это не стоит обращать внимание?

А.Б.: Не стоит. Это носит, скорее всего, операционный, рядовой характер.

И.К.: Андрей, такой вопрос. Как долго продлится данная тенденция с пониженной процентной ставкой, что касается именно ипотечного кредитования?

А.Б.: Сегодня ипотечные ставки поставили новый рекорд, новый минимум. Ставки-предложения уже однозначные, — это девять с половиной процентов и еще ниже. Мы считаем, что это не просто тенденция, это новая реальность. И она будет сохранена и в дальнейшем. Этому способствует рекордно низкое значение инфляции, около трех процентов по предварительным данным. Это гораздо ниже целевого ориентира Банка России. Мы полагаем, что сложившаяся денежно-кредитная политика, монетарная среда, они будут также сохраняться и в дальнейшем. И достигнутые показатели ипотечных ставок будут сохранятся на столь же низком уровне. Могут даже еще снизится. Но следует иметь в виду, что темпы снижения уже не будут такими большими. Потому что мы сейчас видим сильное снижение относительно начала года.

И.К.: Все-таки темпы начинают сбавляться. И во второй половине 2017 года ипотечного бума не будет.

А.Б.: Нет, ипотечный бум будет продолжаться с точки зрения объемов выданных кредитов, а с точки зрения движения ставок, скорее всего, он будет более умеренным. То есть мы увидим снижение не на полтора-два процентных пункта, а на 25 сотых процентных пункта, или снижение на пять десятых процентных пункта. Более скромные значения, более консервативные, характерные для предсказуемой экономической ситуации.

И.К.: Если на данный момент идет такой большой спрос на жилье, не повлияет ли это на увеличение стоимости самого жилья? В некоторых регионах отмечается, что вторичное жилье и новостройки подешевели. В Москве на это сыграла реновация. Есть предложение, и спрос на данный момент, как мы видим, большой. Не потянет ли это цены вверх?

А.Б.: Полагаем, что не потянет. Потому что цены в некоторой степени являются равновесными. Они балансируют спрос и предложение. Они обеспечивают новые рекорды ипотечного рынка. Кредиторы рассматривают ипотечный сегмент как наиболее перспективный для себя, наиболее качественный с точки зрения кредитного качества. Тенденция по снижению ставок будет поддержана и будет иметь долгосрочный характер. На нынешних уровнях она точно сохранится. А с точки зрения роста цен на жилье — вряд ли. Если мы посмотрим на «длинные» тренды, то мы увидим, что цены на жилье в России зависят от нашего главного фактора, от цен на нефть. И мы видим, что с этим пока нет никаких сильных отскоков. Мы просто живем в новой реальности, когда не будет таких скачков, не будет экономических шоков такой глубины, какие мы наблюдали в 2014—2015 годах. Ситуация будет стабилизироваться. Мы будем видеть более умеренные темпы роста, но в тоже время более зрелый спрос. Более продолжительного характера.

И.К.: Если говорить о регионах, есть ли какое-то разделение? Понятно, что в Москве и в Московской области идет наибольшее количество выдачи ипотечных кредитов. Федеральный центр — в сторону, и Санкт-Петербург, как город федерального значения. Есть ли разделение по регионам? Например, в Курганской области берут больше. Или, если не так точно говорить, то разделить на федеральные округа. Например, в ЦФО, опять же, исключая Москву, берут больше, чем в ЮФО.

А.Б.: Если мы посмотрим на ипотечные предложения ведущих кредиторов, то мы увидим, что условия по ипотечным кредитам практически не различаются на всей территории России. То есть ипотечный кредит одинаково доступен в любом регионе. И глубина развития ипотечного рынка в каждом отдельном, локальном рынке, зависит от фундаментальных факторов, связанных с занятостью, с развитием промышленности, с развитием розничной торговли. И это, конечно же, очень сильно коррелирует с общеэкономическим профилем региона. Поэтому регионы, с точки зрения лидеров объема, сильно не меняются, и прежде всего это, конечно же, агломерации — регионы с большой численностью, которые имеют развитую промышленность, и где локальная ситуация с занятостью относительно благополучна. Конечно же в этих регионах отмечается наибольший объем выдач.

Есть такое понятие, как средний чек ипотечного кредита. В регионах с относительно высокой стоимостью жилья, то средний чек может быть ближе к трем-четырем миллионам рублей (например, Москва). А есть регионы с более доступным жильем с точки зрения его стоимости. Там средний чек может быть и миллион, и полтора миллиона. Это зависит от спроса на жилье и от локальной ситуации на местных рынках. Стоит подчеркнуть, что ипотечный рынок имеет некую сезонность. И в последнем, четвертом квартале мы сможем увидеть серьезные изменения, в том числе роста ипотечного кредитования в отдельных регионах. Поэтому этот вопрос более детально можно будет обсуждать по итогам года.

И.К.: То есть по отношению к регионам это всегда какая-то уникальная ситуация?

А.Б.: Она зависит от цен на жилье, от доступности, от ситуации с занятостью и от ситуации с местной экономикой, промышленностью, розничной торговлей.

И.К.: Андрей, такой вопрос. Ипотека — это всегда игра в долгую. Это минимум от 15 лет. Какие риски могут ожидать заемщика, учитывая тот факт, что в России за первое полугодие 2017 года реальные доходы населения сократились на одну целую четыре десятых процента.

А.Б.: Если посмотреть на статистику, действительно, наиболее популярный срок ипотечного кредитования — 15 лет. Но в тоже время мы отмечаем и тенденцию досрочного погашения. Около 10 процентов кредитов погашаются досрочно. И из-за этого средний реальный срок жизни ипотечного кредита значительно меньше. Ближе к семи-восьми годам. О чем это говорит? Это говорит о том, что россияне в массе своей реалистичны. Они могут достаточно трезво оценивать свою платежеспособность, свои возможности. Поэтому, когда мы говорим о рисках, они носят неспецифический характер. Он характерен для платежей по транспортным расходам, расходам связи и так далее. То есть это прежде всего риск снижения или потери дохода. Он связан с занятостью населения. Но он носит неспецифический характер. Мы рекомендуем заемщикам всегда иметь какую-то подушку безопасности. Под ней часто понимают депозит в размере от трех до шести месячных платежей по ипотеке. Этот депозит будет неоценим в случае снижения дохода заемщика или потери основного места работы, основного источника дохода. Это поможет в случае непредвиденных обстоятельств. Естественно, при ипотечном кредитовании используется страхование. Почти все ипотечные кредиторы используют страхование жизни и здоровья заемщика и имущественное страхование. Это тоже является современным, цивилизованным механизмом нивелирования рисков, которые возникают в процессе обслуживания ипотечного кредита. В целом, показатель досрочного погашения и показатели качества ипотечной задолженности (доля просрочки всего 1,5%), говорят о том, заемщики добросовестно обслуживают свои ипотечные кредиты. Заемщики учитывают все возможные риски за счет страхования, за счет финансовых «подушек безопасности».

В практике ипотечного кредитования используются созаемщики: супруги, родственники, которые также являются своеобразной страховкой, которые помогут избежать или смягчить риски неплатежей. В этом смысле за всю ипотечную практику в России выработались инструменты, которые позволяют, во-первых, предусмотреть все возможные риски, а во-вторых — во многом их смягчить. Или просто нивелировать.

И.К.: Андрей, сейчас на волне ипотечного кредитования развивается еще одна очень большая тенденция, это процесс перекредитования или рефинансирования, когда ипотечное кредитование переносят из одного банка в другой. Что от этого ожидать? Влияет ли это на показатели ипотечного бума? И когда лучше заемщику обращаться за перекредитованием, и какая у него выгода от этого будет?

А.Б.: Да, действительно рефинансирование, перекредитование — это одна из самых актуальных тенденций сегодняшних дней. Она вызвана объективными обстоятельствами. Большинство ипотечных кредитов в последние три года брались по ставкам от 12 до 13 процентов. А сегодня мы видим, что ставки снизились до уровня девяти с половиной процентов. И, соответственно, возникает разница в два с половиной, в три с половиной процентных пункта. Естественно, это очень значительно для ежемесячных платежей по ипотеке. Все граждане стремятся снизить платежную нагрузку, и у них есть возможность использовать продукты перекредитования. То есть использовать новый платежный календарь, использовать новый график платежей, в котором платежи будут ниже за счет пониженной ставки.

Если говорить о расходах заемщика при перекредитовании, то, прежде всего, потребуется заново оценить недвижимость. В среднем эта услуга составляет около пяти тысяч рублей. И заново оформляется страхование. При этом, если страхование было ранее оформлено, можно вернуть часть страховой премии. Соответственно, затраты на перекредитование, рефинансирование составляют в среднем в районе 15 тысяч рублей. При этом вы получаете снижение ежемесячных платежей. Если рассматривать случай снижения ставки с 12 с половиной до девяти с половиной, при платеже в 40 тысяч, можно получить выгоду в районе шести-семи тысяч рублей в месяц. Это значительная выгода. И расходы на рефинансирование окупаются в достаточно короткий период. Поэтому россияне этим активно пользуются.

Перекредитованием выгодно воспользоваться, даже если разница в ставках около одного процентного пункта. В этом случае возникает экономическая целесообразность в перекредитовании. Мы полагаем, что значительная доля заемщиков имеют такую разницу в ставках по их текущим кредитам и по вновь выдаваемым. Соответственно, рефинансирование становится главным трендом. Зачастую заемщики пишут заявление в банк о необходимости снижения ставки по действующему ипотечному договору в результате естественного, объективного снижения ставок на рынке. Часть банков идут навстречу заемщикам. Потому что в ином случае, заемщик уйдет в другой банк. И, собственно, банк потеряет клиента. Часть банков занимают принципиальную позицию отказов, потому что теряют процентный доход. Но в целом мы отмечаем тенденцию, что у большего числа кредиторов перекредитование принимает глобальные масштабы. И со временем у всех будут продукты перекредитования, а число отказов перекредитования будет снижаться. Потому что кредиторы будут стремиться сохранить действующих клиентов и привлечь новых. Если банк, где сейчас оформлен ипотечный кредит, отказывает в перекредитовании, всегда можно обратиться в другую кредитную организацию.

К примеру, у Агентства ипотечного жилищного кредитования ставки начинаются от девяти процентов. Это на сегодня одни из самых низких ставок на рынке. И если говорить про нашу практику, то у нас достаточно большое число клиентов приходит именно за рефинансированием.

И.К.: Андрей, спасибо, что нашли время пообщаться со мной, ответить на мои вопросы, дать комментарий по заданной теме.

А.Б.: Спасибо вам. Всего доброго.

И.К.: Напомню, что на связи со студией был заместитель руководителя аналитического центра Агентства ипотечного жилищного кредитования Андрей Бархота.

Также мы взяли комментарий по данной теме у директора по социальным исследованиям Высшей школы экономики Лилии Овчаровой.

Лилия Овчарова: Во-первых, я бы сказала так, что в нашей стране ипотечное кредитование — это единственный источник для улучшения жилищных условий семьи. Многие годы главным источником улучшения было наследство, оставшееся от родителей, чаще всего приватизированное жилье. Поэтому за последние 25 лет этот источник в значительной степени себя исчерпал, как бесплатный источник улучшения жилищных условий. И владельцы жилья, в частности родители, все больше переходят на когда жилье, которым они владеют, они рассматривают как гарантию своей жизни в старости. То есть это такая западная модель. Большинство европейских домашних хозяйств, европейских родителей инвестируют в образование детей и не считают нужным сокращать свои расходы в старости ради того, чтобы передать детям наследство. У нас очень длительное время пожилые люди минимизировали свои издержки только ради того, чтобы отдать жилье в наследство детям, поскольку другого источника не было. Ипотечный кредит стал некой альтернативой, и это нарастающая альтернатива. Это первый аргумент.

Второй аргумент — это то, что практически три года или два года, в 2014 и в 2015 рынок жилья стоял. Семьи не брали кредиты, они отложили свои покупки, ожидая более стабильной, определенной ситуации и на рынке. Как в части процентов по ипотечным кредитам, так и в части доходов. И поскольку сейчас появились признаки восстановления и позитивные прогнозы по экономическому росту, по низкой инфляции, то для семей доля оптимистических настроений увеличилась. Что мотивирует средний класс? Мы же понимаем, что речь идет не о массе населения, а о 15−20 процентах населения. Средний класс действительно стал восстанавливаться. И как только появились тенденции к восстановлению, то они стали пользоваться ипотечными кредитами.

В-третьих, это программа реновации московского жилья. Потому что мы понимаем, что основная масса кредитных историй происходит в Москве, Московской области и в Санкт-Петербурге. Программа реновации создала достаточно большой спрос на жилье в ближайшие годы и на рыночные события на рынке жилья, что является сигналом к тому, что цены на жилье не будут резко падать. Большинство экспертов и в 2014, и в 2015 году строили прогнозы относительного того, что рынок жилья, спрос на жилье будет падать, и это будет стимулировать стагнацию или снижение цен на жилье.

Примерно 30 процентов ипотечных сделок — это инвестиционные сделки. Это средний класс так защищает свои сбережения. И на тренде, когда цены на жилье падают, это не рациональная модель поведения. Когда появился мощный сигнал, что цены на жилье, как минимум, не будут падать, а скорее всего будут расти, потому что такой маневр с жильем породит предложение-спрос на рынке. Поэтому те, кто рассматривали ипотечные кредиты как инвестиции, они в очередной раз проявили интерес к данным продуктам.

Четвертый аргумент. Данные по ипотечному кредитованию я бы проверила. Насколько я знаю, данные за первое полугодие, я не вижу такого бума ипотечного кредитования в общем объеме кредитования. Потому что в 2017 году 20 процентов всех кредитов, жилищные, ипотечные, то в 2016 — 21 процент. Это некое манипулирование статистическими данными. То есть не только на жилищные кредиты, но и на все продукты кредитования вырос спрос, это действительно так. Но если мы посмотрим, сколько кредиты приносят в домашнее хозяйство денег, и сколько обслуживание кредитов забирает денег, пока что кредитная история дает отрицательный прирост в целом для всех домашних хозяйств. Не помню точно, сколько, около четырех миллиардов отрицательная разница. Совокупная отрицательная за первое полугодие, отрицательный баланс по притоку ресурсов от кредитов и выплатам по кредитам, минус 488 миллиардов рублей. Поэтому, скажем так, скорее всего домашние хозяйства больше всего заняты обслуживанием кредитов, чем привлечением новых.

Из всех четырех аргументов, о которых я вам рассказала, самый мощный — это обслуживаемость в последние три года. Это будет такой одномоментный всплеск и факторов того, что это будет устойчивый рост на протяжении долгого периода. Очень высокая неопределенность в этой зоне. Как будут исчерпаны возвращения инвесторов и отложенного спроса, то, скорее всего, дальше наступит стагнация. Потому что главным мотивом для роста ипотечного кредитования является рост денежных доходов населения, которого мы пока не наблюдаем. И то, рост числа рождений. Потому что, как правило, когда рождаются дети в семье, семья начинает брать ипотечный кредит для улучшения жилищных условий. Молодые пары или не оформившие брак партнерства, они в большей степени предпочитают жить в съемном жилье. Поскольку демография у нас такая, что количество рождений будет сокращаться, то спрос на ипотечные кредиты скорее всего будет падать.

С моей точки зрения это временный всплеск, связанный со стечением целого ряда обстоятельств.

И.К.: И так, мнение наших экспертов мы услышали, уважаемые радиослушатели. Сохранится ли данная тенденция на понижение ставки по ипотечному кредитованию или произойдет некая стагнация, покажет время. Это была программа «Zoom» на радио СОЛЬ, у микрофона Игорь Киценко. До новых встреч в эфире. До свидания.

Мнение участников программы может не совпадать с мнением редакции.
Вторник со Львом Пономаревым

Понравилась статья? Поделись с друзьями!

comments powered by HyperComments